Qu’est-ce qu’un mur mitoyen ? Quels travaux ai-je le droit de faire sur un mur mitoyen ?
⚡ Ce mur est à vous ! Non, à vous ! Et s’il était mitoyen ?
Le mur qui sépare votre propriété de celle de votre voisin s’est beaucoup dégradé avec le temps… mais à qui appartient-il ?
👉 Alors, c’est (presque) simple :
Est présumé mitoyen tout mur ou clôture (même une haie ou un fossé) qui sert de séparation entre deux propriétés de même nature (deux bâtiments, deux jardins, deux cours, deux champs).
Sauf si (par ordre de hiérarchie) :
- l'un des propriétaires peut prouver qu’il a entretenu ou réparé le mur séparatif pendant 30 ans. Le mur est alors présumé lui appartenir.
- l'un des voisins possède un titre de propriété qui prouve que le mur lui appartient. Attention, si ce titre n’est pas commun aux deux voisins, il ne constitue qu’une présomption soumise à l’appréciation du juge.
- le mur comporte des caractéristiques spécifiques d'un seul côté (une inclinaison, des tuiles, des ardoises). Le mur est alors censé appartenir au voisin concerné par ces signes distinctifs (art. 654 du Code Civil).
Par exemple, lorsque le sommet du mur ne présente qu‘une pente, le mur est censé appartenir au propriétaire du terrain vers lequel la pente est inclinée. À l’inverse, si le mur dispose d’un sommet à deux pentes, il est présumé mitoyen.
Attention, même si le cadastre comporte une représentation de mitoyenneté, ce n'est qu'un document fiscal.
Le rôle du cadastre est simplement de pouvoir déterminer la surface graphique de votre terrain pour calculer votre impôt.
Le cadastre n'est qu'une présomption de preuve de propriété. Seul un bornage contradictoire par un géomètre est opposable.
À l’initiative d’un propriétaire, le géomètre-expert réalise la délimitation et le bornage de la propriété. Il étudie les plans et titres de propriété existants. Un procès-verbal de bornage est rédigé. Si les riverains sont d’accord, ils signent le document, qui ne sera plus contestable et les limites sont matérialisées par des bornes ou décrites par l’appartenance des murs ou clôtures existantes.
Pour en savoir plus sur les preuves de mitoyenneté d’un mur, consultez cet excellent article de juristes : https://aurelienbamde.com/2020/09/19/preuve-de-la-mitoyennete-les-presomptions-de-mitoyennete-et-de-non-mitoyennete/
Quels travaux puis-je réaliser sur un mur mitoyen ?
Vous pouvez :
- percer des trous, à condition de laisser 5,4 cm de maçonnerie du côté du voisin (art. 657). Vous devrez obtenir son accord avant travaux.
- surélever le mur (à vos frais) sans avoir à obtenir l'accord de votre voisin.
- y accoler une construction : votre garage ou la cheminée du barbecue par exemple
- y accrocher des plantes grimpantes, des pots de fleurs, des panneaux publicitaires.
Il est bien entendu interdit de percer des ouvertures, portes ou fenêtres !
Vous êtes en conflit avec un voisin ?
Votre conseiller immobilier favori connait un excellent géomètre-expert, vous êtes sauvé !